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大华悦庭
项目分为两个地块,体量较小的西侧地块首批入市,过会价格5.76w。
位于宝山区大场镇南大路真北路(规划道路),总建筑面积约10万㎡,直面历史名河走马塘河,外立面为新古典主义风格,将打造全龄所享的花园式社区,产品以小高层为主,容积率2.0,绿化率为35%。遗憾的是项目并非人车分流,地下约532个车位,地上约54个左右,安全性上略差一点。
噪音算得上项目最大的劣势之一。其中最主要的噪音来源就是3公里外的大场机场,作为军用机场的大场机场近年来夜航训练虽有减少,但常规白天的飞行训练还是一直有在持续进行,据周边居民反馈,战机试飞时发出的噪音是飞机飞过后仍会耳鸣的程度,虽然现在执飞机型换成了反潜机和预警机,涡桨发动机噪声比涡喷发动机小多了,但在室内仍旧可以清晰听到飞机发动机发出的声音。并且由于战斗机飞行高度较低,因此噪音更加明显。不过这几年一直有在传大场机场已经准备择址迁走,但在未落地之前噪音的问题也会一直存在。
项目南边还有一条目前正在使用中的铁路,这也成为了项目噪音的另一个来源。了解到项目旁边的桃浦站是货运站,铁路也主要服务于货物运输,频次低于客运铁路,但是项目距离铁路的直线距离最近处仅60米,最远处也不足300米,受铁路噪音影响仍然较大。
和大华其他项目一样,大华悦庭周边也被多重绿境包围——朗香公园(规划中)、顾村公园等多个珍贵的城市公园,让社区紧紧地被公园环绕,社区北面临河,低密、绿色、舒适的居住环境。
内部景观方面,开阔的轴线花园空间,纳入四季植被景观,将“花园”搬进社区,让建筑隐藏于自然风景,生活私密有度。不过,项目除背面临河外,其他三面均被房龄几十年的老破小包围,景观方面还是打了点折扣。
周边三公里范围内基本全是低矮厂房、老破小、以及长满了杂草的荒地。想必宝山区重点打造南大板块与这里百废待兴,改造成本低不无关系。
极具性价比的99平3房2厅2卫,既控制了总价,又兼具了实用性和成长性。标准的飞机户型,方正大气,没有一平米的浪费,得房率十分出色。三房朝南的设计保证了室内充足的采光,主卧套房、干湿分离、厨卫全明的设计无一不彰显大华对待产品的匠心。
122平4房2厅2卫户型则是99平经典户型的plus版本,南向空间扩大的同时,北向多出了一间书房,居住的舒适性得到了提升。更加难得的是,在3房都算稀缺的南大板块内,4房更是一房难求,大华这次推出的4房户型完美匹配了区域内的改善需求。
值得一提的是,项目的所有房源都是装修交付的,装标也是和大华所有项目一脉相承,方太、博士、美的、摩恩……刚需标配。不过项目还是很贴心的准备了升级版,当然这是另外的价钱,丰俭由人。
公交方面,大华悦庭周边已拥有7号线、15号线两条轨道交通,距离7号线场中路站直线距离约700米,步行约1.3公里,可以称得上轨交房。未来15号线通车以后,项目就是双轨交房,交通便利程度可见一斑。
自驾方面,项目近邻沪太路、北中环、南北通道、外环等主要干道,沿着沪太路开车上中环,大概只需要2km左右,不过沪太路通往市中心方向、中环路前往五角场方向,高峰期的拥堵程度不容小觑。
关于配套,项目也有着明显的优势。
商业方面,大华时光里自带约30万方商业体,已建成并投入营业的大华老镇嘉年华目前已有盒马鲜生、DFC影院、大江户温泉物语、丰收日等知名品牌入驻,但是商场内仍有部分铺位空着,总体商业能级不高。
医疗方面,项目西侧2公里不到就是二甲医院——大场医院(仁济医院宝山分院),华山医院北院则在项目北侧8公里处。
教育方面,大场小学、大场中学、上大附中、行知中学等学校环伺,邻近上大校区,学术氛围浓郁,书香环绕。
项目所处的南大地区未来会成为北上海重点打造板块,可以说是继大宁后唯一一个拥有品质规划的板块。
未来将形成以AI产业为核心,以车联网为特色、人工智能、芯片设计、互联网+高新技术产业集聚区。预计产业规模将到达千亿级。
日前,随着南大首个超级规划——临港南大智慧城项目的正式启动,整个板块驶上了全面开发建设的快车道。
但是受限于大场机场的缘故,整个大场的发展都非常缓慢,南大板块规划落地的时间仍旧有待商榷。
价格,可以说是大华悦庭项目最核心的优势。
能够看到,项目价格已倒挂周边次新房,房龄几十年的老公房虽然价格低于项目,但算上二手房高昂的税费后,价格或许还会略高于项目。
放眼整个中环,项目的价格都是极具吸引力的,可谓是真正的中环新房价格洼地。隔壁大宁同样在中环附近的新房均价早已突破9万直逼10万。
而同价位,总价六百万上下的新房楼盘基本全都位于外环以外了,无论是地段位置还是交通出行便利程度都无法与项目相媲美。
中环、5.7万,单凭这两个关键词,大华悦庭已经可以预计会触发积分,区位和价格的优势让其他的劣势都变得不重要了,虽说军用机场和铁路产生的噪音无法忽视,但是对于军事迷来说或许还会成为一个加分项?
总体来说,项目非常适合本区域老公房有置换需求和北上海工作人群,或者想置业中环但预算有限的人群。
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大华叙利亚,名不虚传,谁买谁知道~
大厂的飞机场何时拆呢。 虽然试飞可以太吵了
去了一次楼盘实地,空气质量之差我差点没喘过气,飞机加火车双重噪音,和上世纪80年代县城的城市界面,太糟心了